Umowa otwarta czy umowa na wyłączność?
Umowa na wyłączność z biurem nieruchomości polega na tym, że tylko ono ma pośredniczyć w sprzedaży lub wynajmie danej nieruchomości, więc nie możemy tych usług zlecić innemu biuru. W sytuacji, gdy sami znajdziemy chętnego na naszą nieruchomość, też jesteśmy zobowiązani skierować go do biura. W każdej sytuacji zapłacimy więc prowizję. Musimy też dokładnie sprawdzić biuro nieruchomości, z którym nawiązujemy współpracę, gdyż powodzenie transakcji będzie zależało jedynie od jego skuteczności i rzetelności.
Z punktu widzenia agenta taka umowa jest korzystna, gdyż gwarantuje mu pracę i zarobek. Czy jest ona korzystna dla klienta? Pod różnymi względami tak. Po pierwsze, w przypadku takiej umowy pośrednik bardziej się angażuje w promowanie nieruchomości i jest bardziej skłonny zainwestować w reklamę. Umowy na wyłączność zwykle zawierają więcej usług na rzecz zleceniodawcy, gdyż poniesienie kosztów przez zleceniobiorcę wiąże się z mniejszym ryzykiem.
Poza tym oferta na wyłączność i tak może trafić do całej sieci pośredników nieruchomości, a co za tym idzie, do dużej grupy klientów w całej Polsce. Jest to możliwe poprzez Multiple Listing System, do którego bazy wprowadzane są umowy na wyłączność. Każdy pośrednik mający dostęp do takiej bazy może ją przedstawiać swoim klientom. Oferty z bazy są również widoczne w internecie. Nie musimy się więc obawiać, że przekazanie danych tylko do jednego biura znacząco zmniejszy możliwości dotarcia do potencjalnych kupców lub najemców. Należy jednak zwrócić uwagę, czy pośrednik zobowiązał się wprowadzić naszą ofertę do MLS – gdyż tylko wtedy w pełni skorzystamy z zalet umowy na wyłączność.
Z kolei umowy otwarte dają nam możliwość korzystania z usług nieograniczonej liczby biur. Możemy też łatwiej się z nich wycofać, gdyż zwykle są zawierane na czas nieokreślony. W przypadku, gdy sami znajdziemy kontrahenta i doprowadzimy do sfinalizowania transakcji, nie musimy płacić prowizji.
Musimy jednak uważać, by informacje przekazywane wszystkim biurom (zwłaszcza dotyczące ceny nieruchomości) były spójne, by nie wprowadzać w błąd potencjalnych kupujących. Pewien kłopot łączy się z faktem, że musimy informować wszystkie biura o zmianach przedmiotu umowy. Jeśli dojdzie do kupna, sprzedaży lub wynajmu, też musimy przekazać informację do wszystkich biur.
W przypadku umowy otwartej musimy się liczyć z mniejszym zakresem usług, gdyż pośrednik będzie się bał zaangażować finansowo w promowanie nieruchomości. Będzie się starał, by klient skontaktował się z nim, a nie bezpośrednio ze sprzedającym – zrezygnuje więc z umieszczania w materiałach reklamowych informacji o dokładnej lokalizacji nieruchomości i poda jedynie swoje dane kontaktowe. Z kolei właściciel będzie dążył do tego, by potencjalni kupujący trafili wprost do niego, a nie do pośrednika. Mamy tu więc do czynienia ze swego rodzaju konkurencją zamiast wzajemnego wspomagania działań.
Musimy więc rozważyć argumenty za i przeciw i zdecydować, co jest dla nas ważniejsze. Przy umowie otwartej mamy szansę zaoszczędzić na prowizji, ale za to będziemy zobowiązani do pilnowania, jakie informacje przekazujemy i komu, a biura będą mniej zmotywowane do skutecznego promowania naszej nieruchomości. Przy umowie na wyłączność zapłata prowizji nas nie ominie, ale za to pośrednik będzie bardziej zaangażowany i skuteczniejszy – a przy tym nie musimy się obawiać ograniczenia zasięgu oferty, o ile znajdzie się ona w MLS.